MyHelper » Як правильно купити будинок?


Щоб купити або побудувати хороший безпечний приватний будинок одного бажання мало. Знання - сила. Знання будівельних норм і правил - це особлива сила, особливо в справі купівлі та будівництва нерухомості.
Людствозавжди щось будувало. І будівельного досвіду, тому, йому не позичати. Однак, як показує практика, найчастіше, і покупці нерухомості і ті, хто її будує "самобудом" не володіють заніем найелементарніших будівельних норм.
Щоб купити або побудувати хорошийбезпечний будинок треба знати хоча б основні будівельні норми. Про ці норми і їх порушеннях читаємо далі.

Отже, не забуваючи про важливість перевірити у продавця наявність у нього прав на володіння і продаж будинку, пропонованого до вашого огляду, зосередимося натехнічній стороні питання і оцінимо відповідність цього будинку критеріям безпеки і надійності. У даному розділі піде мова не про косметичні дефекти будівель, а тільки про "життєво" важливих як для самого будинку, так і для безпеки в ньому проживають людей.Виправлення цих дефектів зажадає від господаря додаткових матеріальних витрат, що має бути враховано при домовленості між продавцем і покупцем про ціну за дане домоволодіння.
Спочатку необхідно з'ясувати питання про відсутність близькості вод підгрунтя.На великій частині Краснодарського краю це дуже актуальна проблема. Близькість вод підгрунтя не дасть можливості господареві будинку мати повноцінний льох, підвальний поверх, оглядову яму в гаражі. А на городі буде важко виростити гарний садок, оскільки дерева будутьперіодично гинути. Якщо Вам належить нове будівництво на ділянці з близькістю підгрунтових вод, то це накладає необхідні конструктивні особливості на фундамент будови. Хоча в більшості випадків самобуду, як видно на практиці, ці не вельмивраховуються

1.Осмотр і виявлення дефектів фундаменту.
Для цього необхідно обійти будинок з кожного боку і уважно оглянути видиму частину фундаменту. Якщо є підпідлогу, який межує зі стінкою фундаменту, то це хороша можливість оглянутичастина фундаменту зсередини. Фундамент не повинен мати ніяких тріщин!! Будь-яка, навіть незначна, «ниткова» тріщина свідчить про те, що ваш будинок в чомусь схожий на бомбу уповільненої дії - не знаєш коли конкретно вона вибухне. Хоча при цьому продавець (і навітьсусіди цього продавця) можуть вас запевняти, що: "Нічого страшного! У половини Кубані такі фундаменти! І стоять все як миленькі!". Досвід показує, що стоять по-перше не всі, а ті що і коштують, то зовсім не «як миленькі". Затягувати капітальний ремонт такого фундаменту нерекомендується. До слова сказати, у разі дефекту фундаменту не все безнадійно. Проведення спеціалізованих ремонтних робіт у багатьох випадках може вирішити проблему.
Але, по-перше, це зажадає обов'язково додаткових фінансових вкладень. По-друге, якщо у васє вибір, то подібні будинки (якщо тільки ви не знаєте спосіб щоб напевно вирішити цю проблему) краще уникати купувати. У будь-якому випадку, навіть якщо ви зважилися-таки придбати будинок з подібним дефектом, то цілком резонно просити у продавця знижку на ремонтні роботи.
На більшій частині території Краснодарського краю (там де клімат степової зони) нормативна точка промерзання грунтів знаходиться на глибині 80см. Це зовсім не означає, що кожну зиму грунт буде промерзати на цю глибину. Як правило вона промерзає на глибину 25-40 см. Аленормативи розраховані на ті морози, які хоч рідко, але бувають. Звідси випливає, що нормативна глибина залягання самого фундаменту повинна складати становить близько 120 см. Але як показує особистий досвід спілкування з місцевим будівельниками, багато хто на етапі будівництвасильно недооцінюють фактор необхідної глибини фундаменту. Рїдкий фундамент має таку глибину залягання. Місцеві будівельники дуже люблять заглиблювати фундаменти на глибину не більше 60 см., вважаючи, що «це вже вище даху». Уміння економити - важливе вміння, але не на шкодуякістю, особливо у фундаментів. І нічого немає дивного, якщо в одну з дуже холодних зим, такий фундамент осів і «лопнув», тріщина пройшла через стіну від фундаменту до верхнього ряду кладки. Причиною цієї тріщини якраз стало те, що вологий грунт промерз нижчеоснови фундаменту, а вода, замерзаючи, збільшується в об'ємі, причому силу замерзає розширюється води підкорити майже не можливо. Цей замерзлий грунт створює потужні сили напруги на підошву фундаменту як би піднімаючи його, при цьому ущільнюючи грунт під цієюпідошвою, під якою після відтавання грунту утворюються ділянки пухкого розм'якшеного вологою грунту в який і осідає потім фундамент, разом з будинком, готового в наступну прийдешню заморозку «спучитися» ваш будинок ще більше. Величезну роль у цьому процесі відіграєвідсутність належних заходів з водовідведення від фундаменту. Про це читаєте нижче в розділі "Дефекти покрівлі".
До слова сказати, багато продавців нерухомості усвідомлюють, що видимий дефект фундаменту буде знижувати оцінну вартість їх об'єкта продажу. Тому намагаютьсявсіляко замаскувати цей дефект (заново штукатурили цоколь перед продажем, або обкладаючи його плиткою). Тому якщо ви прийшли на огляд будинку і господар вам, бравіруючи, каже: «Подивися, я для майбутнього власника навіть цоколь обштукатурити (плиткою обклав або сайдингом«Зашив») "-, раджу Вам сильно насторожитися з цього приводу і до якості таких будинків бути особливо прискіпливим! Особисто для мене набагато надійніше купувати будинок без свіжого ремонту. У цьому випадку помітні проблеми вдома. З продавцем буде логічніше домовиться про те, щоб вінпоступився в ціні для ремонту. У цьому випадку ви нічого не втратите, і у Вас буде можливість зробити цей ремонт на власний смак.
Говорячи про місцеві особливості будови фундаментів, необхідно згадати, що до недавнього часу багато фундаменти будувалися здодаванням великої кількості в бетон річковий гальки або "Булиги", як називають її тут. Ми вже відзначали, що адгезія поверхні "Булиги" до бетону недостатня, і через кілька років такий фундамент сильно втрачає свої міцнісні характерістікі.Імейте це на увазі, припокупці будинку, помітивши, що фундамент цього будинку зроблений з такого бетону. Такий вид бетонної суміші допускається тільки для підстилаючих шарів фундаменту, але ніяк не для основних несучих конструкцій. Виправлення цього "недоліку" може обернутися великими матеріальнимивитратами.
2. Дефекти стін.
У деяких випадках дефекти стін безпосередньо пов'язані з проблемами неякісного фундаменту.
Як вже було зазначено, розриви фундаменту обов'язково передаються на стіну. Однак перед продажем їх намагаються всіляко замаскувати.Якщо ви побачили виділяється більш широкий шов межкірпічной кладки, що йде від фундаменту до стіни, ніколи не вірте словам продавця: «Це так і треба», «Це було вже до мене, я не знаю що це таке». Можливо він і не знає, але для Вас це має бути однозначною ознакоюможливих проблем з фундаментом будинку.
Ще такі тріщини можуть з'являтися при недостатній міцності перемички над прорізом. Якщо не міцної виявилася тільки перемичка під облицювальної кладкою, то «попливе» тільки зовнішня облицювальна кладка. У цьому випадкунеобхідно пристрій нової перемички і капітальний ремонт зовнішньої кладки.
Якщо не витримує навантаження перемичка під несучою кладкою, тоді зовсім біда. Будинок аварійно-небезпечний для проживання і йому необхідний терміновий дорогий капітальний ремонт.
У різнихвипадках недобросовісний продавець намагається вирішити ці проблеми однаковим способом, обліцовивая стіни сайдингом, або обкладаючи будинок цеглою.
Часто під досить охайними шедеврами із сайдинга, ховають такі от старі «шедеври» домобудівництва.

Уданому випадку, купуючи таку «підфарбовану» мотлох покупець дуже сильно переплачує тільки за зовнішній вигляд (який ще не факт, що збережеться на тривалий час). Будинок після облицювання сайдингом чи не стане новіше і міцніше, а покупець даного об'єкта в підсумку залишитьсяодин на один з усіма проблемами старого будинку.

Останнім часом набувають широкого поширення пінобетонні стінові блоки. Що це таке ми розглядали на сторінці: "Які будинки і з чого будують на Кубані".
У випадку, якщо вам пропонують купити будинок, вякому зовнішні несучі стіни зібрані з піноблоків, тоді необхідно обов'язково переконатися в наявності верхнього бетонного армуючого пояса. Купуючи будинок з пінобетонних блоків без верхнього бетонного армопоясу, ви дуже ризикуєте, що одного разу дах будинку почне руйнуватистіни будинку. Це серйозний недолік щоб його упускати з виду. Як говорилося раніше, довговічність будинку зібраного з пінобетонних блоків сильно залежить від дотримання технології виробництва цих блоків. А цей факт перевірити при покупці такого будинку буде зовсім неможливо. Тому більше довіри дому зробленому за каркасно-бетонному типом, в якому пінобетон використаний тільки як захисної конструкції, а не несучої.

Непогано в умовах Кубанського клімату зарекомендувала себе стіна зібрана на основіпеськоцементних стінових блоків і "утеплена" теплоізолятором. Якщо стіна складена по "класично": завтовшки в половину пескоцементного блоку + облицювальна цегла, то щоб стіна будинку відповідала сучасним нормам теплозбереження, товщина теплоізолятора повиннастановити не менше 10 см (що, по-правді, ніколи ще не зустрічав). По-друге, треба врахувати фактор обживання гризунами простору між несучою стіною і облицювальної кладкою. Листи пінопласту легко руйнуються гризунами, і в місцях норок гризунів теплоізоляція втрачаєфункції.Це не відбувається, якщо будинок теплоізолюється мінеральною ватою або маніпулюють.
Говорячи про будинки, зібраних по "каркасно-щитовий" технології (або, як ще іноді називають, по "канадської" технології), хочеться сказати, що виробництво недорого житла за даноютехнології цілком прийнятний і цікавий варіант. Але важливо відзначити, що даному типу будинків потрібно особливо якісний підбір матеріалів для будівництва, щоб характеристики матеріалу відповідали строго заданих проектним величинам. Сам проект даних будинків повиненгрунтуватися на точних розрахунках індивідуально до умов місцевості в якій буде експлуатуватися даний будинок.
В основному, це стосується розрахунку так званої "точки роси". Ця точка роси-дуже вибаглива особа. Часом вона унікальна навіть для окремо взятоїстіни одного будинку, в залежності від її розташування відносно сторін світу. "Точка роси" - це таке співвідношення вологості повітря, його температури і температури поверхонь матеріалу, при якому відбувається перетворення вологи испаренной в повітрі в краплі води (конденсат) на поверхні матеріалу. Наприклад, товщину кам'яних стін треба розрахувати так, щоб ця точка роси утворилася в товщі матеріалу, куди практично не надходить повітря з испаренной вологою через сам матеріал, а значить і не буде утворюватися конденсат.
У стінах каркасно - щитових будинків, ця точка роси теж утворюється в товщі самої стіни, але проте на відміну від цегли і бетону, утеплювач дуже добре здатний пропускати до точки роси вологе повітря. І в цьому випадку, щоб в товщі такої стіни не утворювався конденсат,дуже велику роль має так звана "пароізоляція" стіни. Про шкоду води всередині стіни каркасно-щітвого будинку нормальній людині можна багато не пояснювати. Якщо уявити те, наскільки цей конденсат після утворення погано вивітрюється з стіни, то можнапредставити в якій небезпеці перебуває каркас будинку.
На цій фотографії видно сірі вертикальні плями на сайдинге каркасно - щитового будинку. Ці сірі плями в точності повторюють контури місць, де закладено утеплювач між стійками каркаса, Являсь свідченнямосвіти під сайдингом місць "намокання" цього утеплювача.

Ще до одних поширених дефектів житлових будов відносяться віконні блоки в одну палітурку. В основному таке скління зустрічається на вторинному ринку житла в старих постройках.Покупая будинок зодинарним склінням, майте на увазі, що подібні вікна взимку будуть «плакати», т.е конденсувати на собі вологу, що у свою чергу призводить до утворення грибка на віконних блоках, крім швидкого руйнування самого вікна. Нагадати собі про шкоду грибків можна, перейшовши запосиланням. Значить, купуючи будинок з подібним видом віконних блоків, варто задуматися про заміну вікон, наприклад на пластикові або дерев'яні з подвійним склінням. У будь-якому випадку, при герметизації віконних прорізів необхідно буде привести у відповідність вентиляційну системубудинку. Про важливість цього вже говорилося в розділі: "В якому будинку жити безпечно", що спричинить за собою великі фінансові вкладення.
Місцевий ринок пластикових вікон надасть Вам вибір з таких металопрофілів як: KRAUSS, MONBLANCO, KBE. Що б Вам не казали, вся ця продукціямає російське походження. Середні ціна становить близько 2300 руб за м2 вироби без установки.
Дерев'яні вікна з подвійним склінням, не дивлячись на еклогічность в порівнянні з пластиковими вікнами, програють пластиковим вікнам в ціні і практичності. Дерев'яні"Євро-вікна", обходяться покупцеві на третину дорожче, ніж вікна з металопрофілю.
Часто на вторинному ринку житлового будівництва можна зустріти віконця, встановлені урівень із зовнішньою стіною дома.Делая так, господарі намагаються заощадити на облицюванні зовнішніх укосіввіконного проема.Такая установка є грубим порушенням монтажу вікон, оскільки призводить до потрапляння вологи між вікном і стіною, і розвитку там деструктивних процессов.Окошкі повинні встановлюватися з відступом (з чвертю) всередину стіни, маючи обов'язково відлив.
3.Дефекти покрівлі.
Один з найпоширеніших дефектів конструкції покрівлі є відсутність належних покрівельних звисів.
Краї покрівлі повинні виступати за зовнішню частину стіни, залежно від висоти будівлі, мінімум на 40-50 см., а в регіонах, де буваютьпосилені вітру і більше. Це необхідно для того, щоб при опадах волога задуває вітром не потрапляла на стіну. Біля стін позбавлених такого захисту зверху, термін служби набагато менше. Волога, що потрапила на стіну, стає найбільш деструктивною при температурах близьких до нуля,що буває на Кубані в зимовий період. Потрапляючи на стіну в цей період, вона погано випаровується і в нічні заморозки, перетворюючись на лід, сильно руйнує пористий будівельний матеріал, такий як, цегла і бетон.
Крім цього, покрівельний звис повинен забезпечити надійнеприкріплення водовідвідних жолобів. Всі ці заходи переслідують важливу мету - максимально зменшити попадання вологи під фундамент будинку, тому що Папа в землю волога, зменшує міцнісні характеристики грунту, робить його більш "м'яким", що надзвичайно небезпечно вблизькості фундаменту. У особливо дощові сезони відсутність покрівельних звисів, водовідвідних жолобів і бетонної вимощення по периметру будівлі може обернутися для дому нерівномірним осіданням фундаменту, що в свою чергу може призвести до порушення цілісностіфундаменту, тріщинах і порушення цілісності кладки стіни.
Таким чином, дані дефекти конструкції покрівлі можуть сильно вплинути на термін експлуатації будівлі в цілому і привести до дострокового його руйнування. Обов'язково звертайте увагу на наявність правильнозібраної покрівлі у будинку.
Ось так виглядає правильна конструкція покрівельного звису та водовідвідних жолобів.

А ось так виглядає вимощення через всього чотири роки після її монтажу навколо будинку, біля покрівлі якого немає покрівельного звису і жолобів. На особу,виражено її явне передчасне "старіння" і осідання.

Часто вдома зроблені спеціально на продаж виглядають приблизно ось так.

Покрівельний звис відсутня, для кріплення водовідливного жолоба місця теж немає. Зверніть увагу на сірепляма-розлучення по лицьовій стороні фундаменту (будинок новий). Це слід від намокання цієї частини фундаменту після опадів. Не мине й кількох років, як штукатурка в цьому місці почне обсипатися, вимощення перетворитися на таку, яку бачили на фотографії вище. Якщо ж таке"Водовідведення" пов'язане з неглибоким заляганням самого фундаменту, то будинок може осісти і дати тріщину. Подальший ремонт цієї частини фундаменту безперспективний без вирішення проблеми "зверху", тобто правильного відведення води як від стіни, так і від фундаменту будинку.
При огляді будинку добре було б заглянути в горищний поверх. Особливо це актуально для старих будинків. Справа в тому, що є в місцевому регіоні такий жук-короїд. Називають його місцеві "шашелем". Наукове його назва не знаю, але те як цей жук руйнує кроквяну систему покрівлібачити доводилося. Звичайно, не за один рік. Але якщо оселиться такий шкідник в дерев'яній конструкції покрівлі, то років так за десять парочку крокв може грунтовно підточити. Особливо це загрожує, коли кроквяна система в умовах місцевого самобуду була зібранане по технології і міцність її навіть тільки що зібраної залишала бажати кращого.
Якщо у покрівлі довгий час давав текти коньковий елемент, то швидше за все в цьому місці теж будуть зіпсовані балки або крокви.
Добре якщо на покрівлі Вашого будинку будутьпередбачені ось такі сніго-задержателі.
В умовах теплих зим Краснодарського краю вони дуже актуальні. Справа в тому, що рясно випав сніг на дах при відлиги починає пластами "сповзати" вниз з покрівельного металла.Такіе пласти володіють достатньою масоющоб пошкодити систему покрівельних желобов.Снего-задержателі дають можливість снігу розтанути і стекти з даху у вигляді води.
4.Інженерние комунікації.
Система каналізації.

Система каналізації приватних будинків у Краснодарському краї представленавигрібними ямами, або по-іншому їх називають септиками.
Широке поширення отримали септики змонтовані з бетонних кілець.
Це септик з бетонних кілець сфотографірованн без змонтованої бетонної кришки.

А ось так монтується септик зістінками з полублоке, із зазорами між полублоке в стінках для поліпшеного дренажу.

Якщо будинок новий і септик не заповнений, то у вас є можливість, заглянувши в нього, оцінити його глибину і об'єм. Хорошим септиком вважається септик глибиною близько 3 метрів,розмірами 2х2 метри. Тобто приблизно загальним обсягом близько 10-12 м3. У цьому випадку його робочий об'єм складе приблизно (залежно від того на якій глибині буде знаходиться в септику каналізаційна колекторна труба) близько 9 м3 (9000 літрів). Якщо в день будевиливатися в септик 100 літрів води, то робочий обсяг такого септика повинен був заповниться за 90 днів, але поки дно септика НЕ ​​замулене, то рідка складова стічних вод дренирует в грунт. Деякі септики тому (це залежить від типу грунту в которм виритий септик) не вимагаютьвідкачування десятілетіямі.Однако у старих септиків дно зі времнем замулюється і дренажна здатність грунту різко знижується. Тому, купуючи старий будинок, майте на увазі, що до септик повинна бути можливість підвести шланг ассенізаторской машини, щоб його відкачати. Якщоможливість відкачування буде отсутсвовал (у деяких будинків септики вириті за будинком у бік городу, а не вулиці), значить врахуйте, що є вірогідність, що в недалекому майбутньому вам доведеться викопувати і влаштовувати нову вигрібну яму, а це теж принесе Вам витрати.

Водопостачання приватних будинків.

Забезпеченість будинку чистою питною водою-це, напевно, одна з найважливіших складових життя в приватному будинку, що впливають безпосередньо на тривалість самого життя людини.
Найчастіше водопостачання приватногобудинку присходит з домашньої свердловини. Тому важливо враховувати, щоб свердловина була віддалена від септика на достатній відстані. Достатнім відстань згідно СНиП 2.04.02-84 * «Водопостачання. Зовнішні мережі та споруди »вважається" не менше 20 м вище (по потоку підземних вод)від джерел можливого забруднення (вбиралень, каналізаційних споруд і трубопроводів, складів добрив, компосту і т.п.) ", а також" конструкція споруд не повинна допускати можливості проникнення в експлуатований водоносний горизонт поверхневих забруднень, а також можливості з'єднань його з іншими водоносними горизонтами ". До цього хочеться додати, що на практиці дуже рідко спостерігав дотримання цих правил забудовниками. По-перше, деколи це технічно складно зробити з причини блізкососедствующіх один з одним домовладеній.Во-друге, елементарно багато хто недооцінює шкоду близькості септика і водозабірної скважіни.А адже це те, що може завдавати нашому організму шкоду кожен день.В-третє, хочеться додати, що домашні свердловини містять воду як правило з грунотвих шарів (15-35 метрів) вод або з верховодних шарів (до 15 метрів). Така вода не буде відповідати вимогам СНиП 2.04.02 до господарсько-питній воді. А це означає, що кожен будинок, забезпечується водою з такої свердловини, повинен мати хорошу фільтруючу домашню станцію. Але по-старому багато хто вважає колодязну воду "найчистішою", не враховуючи, що з тих часів коли так, можливо, і було пройшло вже мінімум років 100.

Система опалення приватного будинку.

Хочеться сказати ще про систему опалення. Як правило вона складається з газового водогрійного котла і водяних регістрів опалення. Якщо в купується будинку опалення здійснюється на основі електричних котлів, то треба знати, що навіть в умовах місцевих теплих зим, електричне опалення виходить в 2-3 рази дорожче, ніж опалення на газу. Опалення середньостатистичного будинку площею близько 70 м2 у найхолодніший місяць зими з допомогою електричних ТЕНів, може обійтися близько 4500 руб, тоді як на газу це обійдеться близько 1600 руб. Продавці в будинках з опаленням на електрічесвте намагаються на словах при продажу занизити суми витрат на опалення. Тому при виборі будинку, не забудьте подивитися реальні квитки на оплату електроенергії та газу, щоб оцінити теплоеффектівность даного будинку. А ще, будинки, що опалюються електрикою, мають систему електропроводки, що дозволяє споживати кіловати електроенергії в обхід лічильника. Попросту кажучи красти електроенергію. Тому, якщо ви не хочете стати майбутнім власником будинку, в якому будете змушені щомісячно обманювати місцеві енергетичні компанії, то ніколи не вірте, якщо продавець каже, що опалення в зиму обходиться витратами, порівнянними з опаленням на газу. Вас обманюють, і змушують в цій ситуації теж у недалекому майбутньому обманювати.