MyHelper » Як правильно купити ділянку?


Правові аспекти купівлі земельної ділянки у приватної особи і можливі «підводні камені і каверзи»

У? осії людина має кілька законних прав на отримання у власність землі під будівництвоприватного будинку. У їх числі - право власності за давністю володіння, речове право на землі промисловості, право успадкування, право приватизації, право створення нерухомої речі, право придбання землі у приватної особи й інші, більш «тонкі» права.

Поговоримо сьогодні про купівлю землі у приватної особи.
Як повинен поступати покупець, щоб не закопати грошики в чужу землю? Гроші, терпіння і увагу.

Купівля та оформлення приватної заміського будинку (нерухомості) у власність - процедуратривала (часом займає кілька років) і досить дорога. Документи для вчинення такого правочину збираються не за день і не за два. Основна особливість угод із земельними ділянками - межі ділянки, яка виставляється на продаж, повинні бути в обов'язковому порядкувстановлені і поставлені на облік відповідно законодавством, в іншому випадку, ділянка не є предметом угоди. А значить, перше, що потрібно дізнатися - чи в порядку документи до продавця.

Обережно, кадастр!
Найповніші відомості про землю,яку ви плануєте купити, утримуватися в кадастровому плані. Це - основний документ, що дозволяє здійснити угоду краплі-продажу. Її об'єктом може бути тільки ділянку землі, що пройшов державний кадастровий облік і отримав державний кадастровийномер. Перш, ніж оформляти документи, потрібно зробити запит до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним з метою отримання відомостей про майбутню покупку, щоб упевнитися, що дані, зазначені в кадастрі, є юридичнообгрунтованими. У кадастровому плані повинні міститися такі відомості:

адреса місця земельної ділянки;
його реальна площа;
опис та маркування кордонів:
відомості про приналежність категорії земель + дозволене використання земель;
характеристики - якісні і економічні, і звичайно ж, інформація про наявність на ділянці об'єктів нерухомості.
Якщо документи на землю оформлені більше 5 років тому, то потрібно отримати свіжий кадастровий план і свіжу довідку, яка відображатиме вартість ділянки- Нормативну і кадастрову.

Правовстановлюючі документи.
Вони доводять, що продавець має право власності.

До них відносяться:

договір купівлі - продажу, міни, дарування;
постанову (рішення) уповноваженогооргану про надання даної ділянки у власність.
Доказом наявності у продавця права власності на земельну ділянку, служить свідоцтво про реєстрацію права власності, видане відповідним органом (у? Ф цим органом єФедеральна реєстраційна служба).

Всі перераховані документи (особливо, правовстановлюючі) повинні бути в обов'язковому порядку оформлені і, безумовно, зареєстровані (попросіть показати Вам оригінал).

Залежно від категоріїземель і підстав на право власності, список документів може дещо відрізнятися.

Документи на землю з будівлями.
Якщо Ви купуєте землю, з уже наявними на ній будівлями, нехай і в недобудованому вигляді, то всі будови і недобуд повиннібути оформлені.

Таким чином, ви себе обезопасіваете від прямої дії статті ЦК? Ф про самовільні будівлях.

Якщо будинок не оформлений або не зареєстрований, то в цьому випадку він вважається самовільно побудовою, і новому власнику без оббиванняпорогів чиновницьких кабінетів і додаткової витрати грошей буде вельми проблемно.

Отже, у разі купівлі землі з будівлями потрібно:
перевірити, що всі будівлі і будови реально знаходяться у межах ділянки
визначити вид будови (жиле /нежитлова будівля, житловий будинок). Від цього залежить реєстраційний штамп у паспорті;
з'ясувати, чи немає на ділянці зареєстрованих будов, якщо він фактично порожній;
перевірити, чи дотримано відстань від кордонів сусідів (норма - 3 м. для дому, 1 м. - інші будови);
визначити площу будинку як загальну, так і житлову і упевнитися, що вона збігається з площею в правовстановлюючих документах;
переконатися, що в Бюро Технічної Інвентаризації немає заведених інвентарних справ на будівлі, яких вже не існує, а в наявних відсутні незаконні перепланування (простудіюйте техпаспорт БТІ);
перевірити, чи діють комунікації, чи зареєстровані вони офіційно з підведення та підключення.
Призначення і категорія землі.
Якщо ваша мета купити просто ділянку землі, ви повинні знати, що не завжди він може підійти для будівлі будинку.

З'ясуйте, для яких цілей ця земля призначена. Попередньо дізнайтеся, чи не включений обрану ділянку в зону відчуження, оскільки, наприклад, поруч пролягає водопровід і лінії зв'язку або це охоронні зони водойм, ліній електропередач, автострад і пр.

Ще одна небезпека: в перспективному плані влади можуть міститися будь-які задуми щодо використання землі, в межах якої знаходиться і «ваш» ділянку.

Тому прийміть заходи для того, щоб з'ясувати в місцевій адміністрації, не зарезервована чи ділянку для держпотреб. Ця інформація є відкритою.

Важливі НЕ дрібниці
За виписці з будинкової книги переконайтеся, що в будинку відсутні зареєстровані особи. Отримайте довідку про наявність підземних комунікацій або запросіть фахівців для проведення топознімання.
Отримаєте всі документи про відсутність у власника заборгованості по обов'язкових платежах.

Отже, ви пройшли півдорозі. А саме грунтовно вивчили ту територію, яку мрієте бачити своєю власністю і зібрали основні документи. Але це ще не все, вперед - сама процедура купівлі-продажу. Пам'ятайте, що фактичне і юридичне володіння землею - дві великі різниці.

Фактичне володіння земельною ділянкою (без юридичної підстави) визнається правопорушенням. Так, самовільне зайняття земельної ділянки тягне за собою, як мінімум, накладення штрафу (ст. 7.1 КоАП? Ф), а як максимум - звільнення займаної території.